Впереди провал

За 9 месяцев 2018 года 52215 петербуржцев взяли ипотечный кредит, что составляет 6,3% от всех выданных ипотек по России. По прогнозам риелторов, к концу года число таких кредитов вырастет до 72 тысяч. (данные федеральной компании «Этажи» прим. ред.). Чемпионом по выдаче таких кредитов является Сбербанк. По информации Северо-Западного банка ПАО Сбербанк у них ипотеку взяли 34800 петербуржцев на сумму около 86 млрд руб.. Это предположительно около половина всех кредитов выданных за отчетный период по Северо-Западу (70 тысяч кредитов). По оценке Центробанка спрос на ипотечные кредиты на Северо-Западе вырос по сравнению с прошлым годом на 17 процентов. Для сравнения в Ленобласти с начала года Сбербанком выдано 4856 кредитов на 8 млрд руб.. Об этом сообщил директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. Средний чек петербуржца, отправляющегося за ипотекой, составлял в начале 2018 года 2 млн 200 тысяч руб., а к концу года — 2 млн 500 тысяч руб.. Это не значит, что петербуржцы стали покупать больше квадратных метров — это значит, что стоимость жилья значительно выросла. В целом по северо-западу средний чек составлял 1 млн 800 тысяч руб. в начале года против 2 млн в ноябре. В Ленобласти раньше отправляясь за ипотекой жители рассчитывали получить 1 миллион 400 тысяч руб., сейчас на 300 тысяч больше. По мнению шеф-редактора издания «Недвижимость Петербурга» Дмитрия Синочкина доля ипотеки в сделках по приобретению жилья растет, потому что у покупателей фактически нет денег: «За последние четыре года налоги и сборы выросли на 30%, а доходы граждан сократились на 11%. Альтернативных вариантов вложения средств практически нет; кроме того, для многих семей дополнительная квартира, сдаваемая в аренду, служит заменителем пенсионного дохода. На экономических проблемах текущего периода зарабатывают только банки и чиновники». Рекордный рост цен на недвижимость «Рост цен в этом году был рекордный за последние пять лет, — констатирует Ильдар Хусаинов, директор филиала риэлтерской компании „Этажи“. — На рынке новостроек в Санкт-Петербурге темп обгоняет общероссийский рост цен. В целом, по России такой ценовой динамики больше нет. В целом я считаю, что одна из реальных причин — это сокращение предложения на рынке. Объем предложений вторичного жилья на рынке на единицу населения для Санкт-Петербурга маленькое. Это в целом российская проблема — очень сильно сокращается объем предложений на вторичном рынке, в некоторых городах — в этом году количество предложений жилья на вторичном рынке уменьшилось на 20%. Такой, откровенно говоря, плохой фактор. Если мы будем анализировать вероятность изменения цен на будущий год, то еще один год и цена резко может начать расти, что крайне нежелательно для рынка». Второй фактор — изменение в законодательстве. Напомним с 1 июля 2019 года произойдет второй этап изменений в ФЗ-2014, регулирующий отношения дольщиков с застройщиком. По замыслу законодателей вносимые изменения должны обезопасить участников долевого строительства, вкладывающих свои деньги в строительство жилья. При этом, участники рынка не отрицают, что изменения повлияют на конечную стоимость объекта и это не может не отразиться и на стоимости квадратного метра. Скорее всего после того, как закон в обновленном виде заработает в полную силу вместе с понятием «обманутые дольщики» может исчезнуть возможность купить недорогое доступное жилье. Понимая это, россияне решили не ждать у моря погоды, а купить жилье сейчас, создав, тем самым дополнительный спрос. О нем говорят все застройщики. Страх порождает спрос Директор по партнерским продажам группы «Эталон» Ирина Петрова не скрывает, что 2018-й год бьет все рекорды по продажам и прогнозирует высокий спрос как минимум до 1 июля 2019 года: «Это ключевая точка, до которой все застройщики будут работать на повышающемся рынке — спрос будет колоссальным, потому что сами застройщики подогревают эту ситуацию. Вы можете позвонить в любую строительную компанию Санкт-Петербурга или Москвы и хорошо подготовленный менеджер сразу начнет вас пугать: „Вы что не слышали о новом законе? Скоро все изменится и подорожает“. И даже если человек не слышал — он поймет, что нужно срочно покупать квартиру. Потому что как формируется цена девелопера? Есть спрос — соответственно повышается и цена. Поэтому конечно до 1 июля мы ждем повышения цен, а после 1 июля мы ожидаем, что часть застройщиков не выдержат новых условий и тогда сильные девелоперы будут выкупать те объекты, на которые уже получено разрешение на строительство. Тем самым мы предрекаем монополизацию рынка». По словам Ирины Павловой в период снижения спроса, который возможно, наступит после 1 июля, ГК «Эталон» переключится на работу с региональным покупателем, заинтересованным в покупке жилья в Санкт-Петербурге. По информации Северо-Западного Банка ПАО «Сбербанк» доля региональных покупателей от всего объема ипотечных кредитов составляет около 40%. Статистика «Этажей» говорит о том, в 11,4 процентах от всех межрегиональных покупателей интересуются жильем именно в Санкт-Петербурге. В первой пятерке желающих обрести недвижимость в нашем городе: Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск, Великий Новгород. Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга ГК «Полис» считает, что изменений в ФЗ-214, которые следующим летом вступят в силу, боятся именно дольщики: «Это еще один фактор, почему такой большой спрос. Они не понимают, как изменится ситуация в следующем году, на сколько вырастет цена на квадратный метр, поэтому даже за ноябрь, несмотря на снижение цены на нефть, наша компания подняла цены на 3%. Октябрь, сентябрь и даже летние месяцы, когда обычно идет традиционный спад продаж — в этом году его не было. Люди хотят быстро решить жилищный вопрос, потому что понимают, что завтра жилье перейдет из разряда доступного, в разряд „не очень доступного“, учитывая, что на рынке недвижимости цены будут выше, ипотечные ставки уже растут, а объем жилья станет меньше». По информации «Этажей» динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге уже резко снизилась. По сравнению с сентябрем прошлого года было введено на 790 тысяч кв. метров меньше (- 35%). «Мы видим, что год проходит тяжело — по состоянию на конец сентября мы вернулись к уровню 2012 года. Может быть к концу года это удастся исправить», — отмечает Ильдар Хусаинов. Марианна Ивлева начальник отдела маркетинга ГК «КВС» сообщила, что спрос на жильё по сравнению с прошлым годом на их объекты вырос до 50%, что повлекло за собой и рост цены на квадратный метр: «По некоторым объектам рост цен составлял до 35%. В ноябре прайс увеличивался несколько раз. Активность спроса отчасти обусловлена тем, что наши клиенты боятся перемен и роста цен. Поэтому многие стараются приобрести недвижимость в этому году. На следующий год у нас уже заложен планомерный рост цен — мы планируем продать порядка 120 тысяч кв. метров жилья». В группе «Эталон» доля ипотеки от всех сделок по покупке жилья составляла в 2017-м году 30-40% - в этом году она увеличилась до 54 процентов. В ГК «Полис» доля ипотечных кредитов составляет 67-68 процентов, что на 6-7 процентных пункта больше чем в прошлом году, в ГК «КВС» — 60% сделок происходит через оформление ипотеки. Впереди — провал Ильдар Хусаинов прогнозирует, что в 2019 году объем выдачи кредитов на жилье уменьшится на 5-10% из-за повышения НДС на 2%, при этом динамика роста цен сохранится. Активность рынка тоже может снизиться из-за влияния нескольких факторов. «Есть четыре серьезных фактора, которые не позволяют нам сказать, что все будет хорошо и дальше. Это увеличение НДС с 1 января, это возможное увеличение учетной ставки. Это ситуация на валютном и нефтяном рынке — рынок недвижимости связан с нефтяными ценами, а цена за баррель упала до 4000 руб.. И четвертый фактор — это страх людей. В последнее время люди ждут каких-то неприятностей каждый Новый год. Ментальный фактор очень сильно влияет на рынок». Как следствие цены на квадратный метр тоже поползут вверх. Это связано в первую очередь с сокращением предложений на рынке вторичного жилья и новостроек. Второй фактор, по мнению Хусаинова, демографический. В среднем люди покупают квартиры в 30-35 лет. В 2021—2022 годах этого возраста достигнут те, кто родился в 1990—1991 годах — а тогда рождаемость в стране резко снизилась: «Впереди — провал».