Несбыточная реновация

Алла Пирог живет в 3-комнатной квартире, площадью 48 квадратных метров в квартале, который вошел в проект реновации хрущевок в 2008-м году. Она живет на Краснопутиловской с 1961 года, то есть уже почти 60 лет. «Эти дома строились как временное жилье для тех, кто переселялся из коммуналок», — вспоминает Алла. Здесь родилась и выросла ее дочь, которая уже достигла совершеннолетия. Когда город принял закон о «развитии застроенных территорий» у семьи появилась надежда, что их жилищный вопрос решится с помощью инвестора, который придет и сделает из района город-сад. Они специально не приватизируют квартиру, потому что это в перспективе позволит им увеличить жилплощадь. Но никакой инвестор так в район и не пришел. Алла по привычке хранит в папочке старые вырезки из газет, где нарисованы красивые высотки вместо пятиэтажек. Не увидев ни одного инвестора за 10 лет, семья решилась все-таки начать ремонт, который все время откладывался, — вдруг расселят? Сейчас стоимость всей трешки оценивается в 3,5 млн руб.. За эту цену можно купить разве что однокомнатную квартиру в удаленном от метро квартале. Но уезжать из Автово, из дома в шаговой доступности от метро, они не хотят. Значит будут штробить стены и менять провода, которым через два года исполнится 60 лет. За 10 лет с начала реализации закона об адресной программе «Развитие застроенных территорий» программа была выполнена по официальным данным лишь на два процента. На прошлой неделе группа депутатов петербургского парламента внесла на обсуждение законопроект «О реновации», который должен ускорить процесс расселения хрущевок и строительства на их месте современных домов. Авторами выступили Денис Четырбок из ЕР, Оксана Дмитриева из фракции «Партия Роста» и ее коллега Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев из ЕР. Законодательное собрание поддержал инициативу коллег в первом чтении. По мнению законотворцев, существующий федеральный закон «о реновации» применим только для Москвы, у которой «резиновый» бюджет. Санкт-Петербург и другие регионы не в состоянии нести такие затраты. Но и инвестор, как показала десятилетняя история закона о «развитии застроенных территорий» в Санкт-Петербурге, также не в состоянии в одиночку потянуть дорогостоящий проект. Депутаты, в числе которых Оксана Дмитриева, попытались найти золотую середину, чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки. Старая реновация vs новая «На настоящий момент реновация у нас осуществляется на основе статьи градостроительного кодекса „О развитии застроенных территорий“, и она забуксовала. Она буксует не только у нас, но и во всех регионах, — говорит Оксана Дмитриева. — Нет такого субъекта, где бы это шло успешно. Причина тому одна — реновация в нынешнем виде предполагается только за счет средств инвестора. А это вещь дорогая. Инвестор должен расселить все здания, предоставить жилье, если люди стоят в очереди, внеочередное жилье, плюс, как правило, вместе с этим идет увеличение площади, и сохранение комнатности — в среднем по сравнению с занимаемой площадью, нужно предоставить, где-то процентов на 30 больше. Выдержать это без бюджетных дотаций довольно сложно». На плечи инвестора ложится также нагрузка по обеспечению реновируемого квартала объектами социальной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. То есть, если численность жителей в квартале возрастет, то должны появиться и дополнительные поликлиники, детские сады и школы. Закон об адресной программе «Развитие застроенных территорий» был принят в 2008 году. Согласно документу, строительство или реконструкция социальных объектов в реновируемом квартале должна была осуществляться за счет бюджета. Участниками программы стали ООО «Воин-В» и «Спб Реновация». Застройщики должны были построить свыше 8 млн кв. метров жилья, из которых одна треть должна была быть передана жителям расселяемых домов. «Воин-В» получил в распоряжение квартал «Ульянка». По проекту они должны были к 2018 году расселить и снести 15 домов на участке площадью 23 га и построить 150 тыс. кв. м. жилья. Население квартала при таком раскладе увеличивалось вдвое. По факту — ни один дом не был снесен. Одна расселенная «хрущевка» так и стоит, потому что последний жилец отказался продавать свою жилплощадь. По словам застройщика за девять лет компания выполнила программу лишь на 10%. «Воин-В» сдал только три дома на 15 тыс. кв. м. 44 квартиры в этих домах были переданы городу, а 56 — собственникам. В двух строящихся домах на 18 тысяч квадратных метров собственникам и городу будут переданы 100 квартир. Пропорции, по словам Олега Глущенко, гендиректора компании «Воин-В», еще не определены. Глущенко признает, что темпы строительства для девяти лет, низкие: «Но вы помните, нам сократили этажность с 25 до 9 из-за градостроительных нормативов. Помимо этого из девяти лет, отведенных под программу, мы строили три года. А шесть лет бегали по судам». В прошлом году город расторг контракт с компанией «Воин-В», отказавшись его продлевать. В «Спб-Реновации» ситуация не лучше. К февралю 2018 года компания должна была расселить жителей 22 кварталов в девяти районах. В следствии было построено лишь 450 тысяч квадратных метров. 570 тысяч квадратов находятся на этапе строительства. По информации начальника отдела кампании, по связям с органами государственной власти Дмитрия Михалева в рамках программы построено 23 дома в семи кварталах. Расселено свыше 350 семей (около тысячи человек). Снесено порядка 15 зданий. Однако, это всего лишь 12% от задуманного. Город продлил контракт с «СПб-Реновация» до 2029 года. Что меняется? По мнению Олега Глущенко, который оценивает законопроект положительно, основной проблемой реновации в 2008—2009 годах было отношение к программе, как к коммерческому проекту. «Эту программу невозможно реализовать без поддержки администрации, правительства, в том числе депутатов, потому что это сложный проект и он вовсе не коммерческий, — говорит Глущенко. — В те годы на всех совещаниях программу рассматривали как некий коммерческий проект, который надо реализовать в какие-то там сроки. Нет! Это чистой воды социальный проект, который подразумевает совершенно минимальную прибыль и очень большую головную боль, с точки зрения противостояния всяких оппозиционных депутатов и так далее». Глущенко усмехается — он и сам тогда думал, что проект прибыльный: «Мы видели его, конечно, как коммерческий, это потом уже мы поняли, что он никакой не коммерческий». В нынешнем законопроекте депутаты пытаются предусмотреть каждую проблему, с которой столкнулись девелоперы. При этом, хотят найти баланс между привлекаемыми средствами и бюджетом, понимая, что инвестор в одиночку не справится — это показала практика предыдущих лет. «По нашим подсчетам, один квартал требует финансирования до 70 млрд руб., а в Санкт-Петербурге вся инвестиционная программа (то, что ежегодно планируется в бюджете, в качестве государственных инвестиций на строительство дорог и социальных объектов — АИП прим. ред.) составляет 80 млрд рублей», — говорит Оксана Дмитриева. Чтобы программа в Санкт-Петербурге заработала депутаты предлагают реализовывать ее за счет схемы государственно-частного партнерства. «Либо с частичной компенсацией из бюджета. Только такая схема может работать во всех субъектах, кроме Москвы. В такой ситуации, государство должно стоять на страже жителей и все собрания и согласия должны проводится по инициативе и под контролем представителя государства, а не инвестора. Инвестор должен стоять в стороне и только предложить проект. И если жители согласятся, только потом он приступает к его реализации. Вот это все прописано в этом законе», — комментирует депутат. Чтобы в реновации возможно было применить схему государственно-частного партнерства, группа депутатов подготовила изменения в федеральный закон о ГЧП: «Потому что сейчас строительство жилья не может быть предметом ГЧП». Стартовое пятно и синдром последнего жильца Девелоперы — «Воин В» и «Спб Реновация» — так и не смогли решить проблему «последнего жильца». По существующему законодательству, застройщик должен договориться с каждым жителем расселяемого дома. Принудительного заключения договора или выкупа, как существует в «московском» варианте реновации, у нас нет. «Последний жилец может предлагать все, что угодно, а вы, то есть инвестор, дом снести не можете, пока его не выселите, — говорит депутат. — Это еще одна серьезная проблема и она тормозит большие проекты». «Синдром „последнего жильца“ — когда собственник последней квартиры в расселенном доме начинает выдвигать непомерные требования, по сути шантажируя застройщика и жителей квартала остановкой программы, — говорит начальник отдела по связям с органами государственной власти „СпБ Реновации“ Дмитрий Михалев. — Именно с такой ситуацией мы столкнулись в квартале „Сосновая Поляна“, где расселение застопорилось из-за одной семьи, требующей 1 млн руб. за квадратный метр в трехкомнатной хрущевке». Речь идет о жителе дома на ул. Пилютова требовавшего за свою трехкомнатную квартиру 45 млн руб.. По новому законопроекту для расселения всего дома достаточно согласие 2/3 собственников на собрании по каждому многоквартирному дому. Остальным несогласным в таком случае, придется подчиниться общему решению. Только так, по мнению депутатов, можно решить проблему последнего жильца: «Принудительное заключение договора… а если отказываются, то через суд». Со стартовым пятном тоже разобрались. Если вблизи отдельного дома, попавшего под программу реновации, или в квартале, пятна для строительства дома нет, то инвестор обговаривает с жителями другие вариант: строительство дома в пределах муниципального округа или даже района. По словам Оксаны Дмитриевой потенциальные инвесторы, видевшие проект закона, в целом его одобрили, потому что в нем прорабатываются все наболевшие и неразрешимые проблемы. Депутат законодательного собрания от КПРФ Александр Рассудов считает законопроект недоработанным. «Он абсолютно не учитывает ту экономическую модель, которая заложена при реновации города Москвы, где, прежде всего, акцент делается на бюджетные средства и полное активное участие города Москвы, как публичного образования, публичного собственника в этой реновации. В московской реновации организация, которая выступает головной в период проведения реновации Москвы имеет право быть застройщиком и реализовывать квартиры по 214 ФЗ. У нас в законе этого нет». Депутат от КПРФ и в прошлом девелопер Александр Рассудов беспокоится, что нынешние формулировки закона позволят инвестору играть по своим правилам: «Там есть положение о том, что для территории, для которой будет разрабатываться проект реновации, не действуют правила землепользования и застройки, которые утверждены, не действуют нормативы градостроительного проектирования и даже ППТ. Тогда получается замечательная ситуация. Инвестор, чтобы у него появилась экономика, будет снижать эти показатели. То есть, вместо того чтобы улучшить социальную обеспеченность населения социальной, инженерной инфраструктуры, мы можем получить далеко обратный результат. Такой потенциальный инвестор в связке с городскими властями, будет напоминать шахматную фигуру — прапорщик, — она ходит как хочет, когда хочет, ест кого хочет и выигрывает, как хочет». ГЧП тут по мнению Рассудова тоже невозможно, так как согласно действующему законодательству предмет соглашения — а в данном случае вновь возводимые многоквартирные дома — должны находиться в собственности партнера, то есть инвестора. Рынок падает, всем не до реновации По мнению Александра Рассудова, сейчас застройщики вообще вряд ли будут заинтересованы в какой-либо программе реновации. «Вот смотрите, в свыше тучные времена было запущено два проекта — и то они не выполнили всех своих обязательств, хотя изначально даже были освобождены от строительства социальной инфраструктуры. И то оба провалились. По сути единственным обязательством было передать определенное количество квартир и успеть в срок. В срок не успел ни один. И при этом тот объем жилья, который должен был быть передан городу, даже близко никто к нему не подошел», — говорит Рассудов. Самое важное препятствие на пути реновации — это экономический кризис и как следтствие, обнищание населения. «Рынок падает, с 1 июля вводятся эскроу — счета. Еще больше просядет платежеспособный спрос. Единственное, за счет чего можно возмещать затраты — это так называемый обратный денежный поток — продажа тех квартир, которые появляются сверх того, что нужно передать для расселения», — прогнозирует депутат. А рынок итак падает. Таким образом, построив дома и расселив жителей хрущевок, застройщик может оказаться в минусе. Но даже если представить, что найдется инвестор, который за это возьмется, то он, исходя из существующих нормативов и при условии сохранения прибыльности проекта, построит очередной муравейник. Рассудов говорит: «чтобы затраты на строительство окупались, с учетом сохранения количества машиномест, зеленых насаждений, детских садов и школ — в следствии вместо этих милых пятиэтажек мы получим 20-этажные гиганты, против которых также выступает Оксана Генриховна Дмитриева, которая каждый раз говорит про понижение высотных параметров». Депутат-коммунист обращается к опыту Германии, получившей в наследство так называемые хрущевки. «В начале они тоже пошли по пути реновации со сносом, но поняли, что это безумно дорого и порождает множество проблем, о которых мы говорили выше. И потом они пошли по пути модернизации этих хрущевок. Потому что с точки зрения несущих конструкций — это дома еще могут простоять крайне долго. Основная проблема — устаревшие инженерные коммуникации. Если грамотно их поменять, дом утеплить — с помощью тех же самых вентилируемых фасадов — технологий множество. Дома станут красивыми и простоят еще долгое время. А бюджет такой модернизации — гораздо меньше реновации со сносом. Или вариант с надстройкой этажей. У нас стоит такая хрущевка с надстроенным этажом рядом с Торжковским рынком — датский проект». В «СПб-Реновация» отмечают, что в законе учтены все трудности, с которыми столкнулся инвестор и город при выполнении программы реновации. Гендиректор «Воин-В» Олег Глущенко также оптимистично отзывается о законопроекте. Но на вопрос, будет ли он участвовать в реновации по новым правилам, если законопроект пройдет все чтения и начнет действовать, ответить не смог: «Все сложно. Повторюсь, без поддержки администрации эту программу реализовать тяжело».